Grundstück in Portugal kaufen: Vertrag, Notartermin, Kosten

Wir haben bisher zwei Mal ein Grundstück gekauft. Das liegt daran, dass wir nach fast einem Jahr einen Nachbarn gefragt haben, ob er sein Stück verkaufen würde. Dementsprechend können wir von unseren Erfahrungen mit und ohne Makler berichten, was für den ein oder anderen sicher interessant sein dürfte.

Wie ist der Ablauf beim Kauf eines Grundstücks?

Du hast ein Grundstück gesehen, besichtigt und möchtest nun deine Kaufabsicht mitteilen? Dann kommt die Vorgehensweise nun ganz drauf an, ob du mit oder ohne Makler kaufst.

Wie ist es mit Makler?

Mit Makler ist der Aufwand ziemlich gering, denn du musst lediglich mitteilen, dass du das Grundstück kaufen möchtest. Wir mussten dann 500 Euro anzahlen, ein Vorvertrag wurde nicht gemacht. Den Betrag haben wir auf das Konto des Maklers überwiesen und das Grundstück damit quasi reserviert. Das wurde später dann beim Kaufbetrag angerechnet.

Vorgehen ohne Makler

Da man in Portugal nicht zwangsläufig zum Notar muss, sondern einen “Solicitador” beauftragen kann, ist auch hier der Aufwand nicht übermäßig hoch. Auch wenn der Online-Übersetzer aus einem Solicitador einen Rechtsanwalt macht, so ist er doch mehr als das. Er darf auch alles machen, was ein Notar machen würde.

So haben unsere Verkäufer gefragt, ob wir jemand haben, den wir für den Kauf bevorzugen. Ansonsten hätten sie einen “Solicitador”, den sie dann damit beauftragen würden. Wir haben niemand bevorzugt und hatten so auch keinen Aufwand mit der Beauftragung.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Wer in Portugal ein Grundstück kaufen möchte, der muss zumindest eine NIF-Nummer haben. Wer einen Rechtsanwalt mit der Vertretung beauftragt, kann diesen auch gleich um die Beantragung einer NIF-Nummer bitten.

Ansonsten mussten wir sowohl beim Makler als auch beim Solicitador folgende Unterlagen übermitteln:

• Screenshots der Reisepässe/Personalausweise,
• unsere NIF-Nummern und
• unsere Adresse, sowie den Güterstand unserer Ehe.

Bezahlt wird vorab weder bei der Variante mit noch ohne Makler. Das passiert dann direkt beim Kauf, dementsprechend lohnt es sich, seine Sachen dabei zu haben, um eine Überweisung online ausführen zu können. Das gilt natürlich nur für vollständige Bezahlung ohne Bankdarlehen. Fragen dazu können wir nicht beantworten, da wir nicht wissen, wie der Ablauf mit Kredit ist.

Vorkaufsrecht der Nachbarn beachten!

Nachdem so weit alles geklärt ist, müssen in den meisten Fällen noch die Nachbarn des Grundstücks benachrichtigt werden. Auch dies wird normalerweise vom Makler oder dem Solicitador übernommen. Hier bekommen die Nachbarn ein Schriftstück, dass sie die Möglichkeit haben, von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Ihnen wir derselbe Preis angeboten, auf den man sich mit dem Verkäufer geeinigt hat.

Die Nachbarn haben dann etwas Zeit, um darauf zu reagieren oder mitzuteilen, dass sie kein Interesse haben. Erst dann geht es weiter und der Termin für den verbindlichen Verkauf wird vereinbart. Wir mussten darauf zwei Wochen etwa warten.

Termin beim Notar/Solicitador

Der Termin ist dann relativ unspektakulär und ähnlich, wie man es auch aus Deutschland kennt. Wir saßen alle da und als Erstes wurden die Daten der Anwesenden abgeglichen. Dann wurde der Kaufvertrag vorgelesen. Da unser Portugiesisch noch nicht gut genug ist, hatten wir beim Termin mit dem Makler jemand dabei, der uns das auf Englisch übersetzt hat und beim Solicitador hatten wir unsere liebe Freundin Isabel dabei, die es uns auf Deutsch übersetzt hat. Es war auch bei jedem Termin notwendig, dass jemand vor Ort ist, der übersetzt. Der muss auf dem Vertrag auch unterschreiben.

Hinweis: Wer einen Rechtsanwalt hat, kann diesem auch eine Vollmacht ausstellen, dass er den Termin für einen wahrnimmt.

Dann wurde der Vertrag von allen Beteiligten unterschrieben. Beim Kauf mit dem Makler haben wir den Kaufpreis zwei Tage vor dem Termin auf das Bankkonto des Verkäufers überwiesen. Beim Solicitador haben wir das direkt vor Ort via Online-Banking und Übersenden der Überweisungsbestätigung an die Verkäufer erledigt.

Neben dem Kaufpreis mussten auch die Nebenkosten direkt beglichen werden. Auch das haben wir mithilfe des Online-Bankings direkt vor Ort erledigen können.

Damit war der Termin erledigt. Zwei Monate später konnten wir die Unterlagen dann abholen.

Hinweis: Bitte immer nachfragen bzw. darauf achten, dass das alles auch beim Finanças eingereicht wird und du das online im “Portal das Finanças” abrufen kannst. Hier werden dann auch die jährlichen Steuern eingefordert. Bei uns wurde das beides Mal direkt vom Notar bzw. dem Solicitador erledigt.

Mit welchen Kosten bzw. Nebenkosten muss ich rechnen?

Die häufigste Frage, die uns zum Grundstückskauf gestellt wird, ist wohl die nach den Kosten. Wie teuer sind die Grundstücke in Portugal und wie hoch sind die Nebenkosten?

Hier eine Zahl zu nennen, wäre vermutlich für niemand hilfreich. Da hilft der Blick in die portugiesischen Immobilienportale. Da bekommst du am ehesten einen Eindruck, was man für wie viel Land in welcher Region in etwa bezahlen muss.

Einfacher ist es da mit den Nebenkosten. Folgende Steuern fallen beim Grundstückskauf in Portugal an und beziehen sich immer auf den Kaufpreis:

• Anmeldegebühr Grundbuchamt: 0,75 – 1 %
• Grunderwerbssteuer: etwa 10 %
• Stempelsteuer: 0,8 % (bezogen auf Immobilienwert)
• Kosten für Notar: 2-3 %

So kann man verallgemeinert sagen, dass zusätzlich zum Kaufpreis noch mal mit 10 – 15 % Gebühren gerechnet werden muss.

Was sollte man vor dem Kauf unbedingt noch beachten?

Häufig stellt sich im Zusammenhang mit dem Kauf von Immobilien ja die Frage, ob es einen Rechtsanwalt braucht? Diese Frage würden wir bis auf eine Ausnahme mit Ja beantworten. Wir persönlich hatten bei beiden Käufen keinen, was aber daran liegt, dass bei uns kein Gebäude auf dem Grundstück ist und auch sonst keine Altlasten zu befürchten waren.

Anders sieht es da aus, wenn man eine Ruine hat oder generell ein Gebäude gekauft werden soll. Hier würden man auch Altschulden der Vorbesitzer übernehmen, wenn niemand überprüft, ob es hier noch negative Eintragungen gibt.

Auch ob die vorhandenen Bauten eingetragen sind, würde von einem Rechtsanwalt überprüft werden. So würdest du auch hier auf Nummer sicher gehen. Oftmals gehören Grundstücke in Portugal x verschiedenen Personen. Auch hier überprüft der Rechtsanwalt, wer tatsächlich als Besitzer eingetragen ist und ob wirklich alle zugestimmt haben. So kommt es am Ende nicht zu blöden Überraschungen.

Wir hatten anfangs mal eine Rechtsanwältin aus Castelo Branco angefragt, die uns gesagt hat, dass sie pauschal 500 Euro für die Leistung im Zusammenhang mit dem Kauf eines Grundstücks nimmt. Das ist sicherlich kein schlecht investiertes Geld.

Unser Fazit zum Grundstückskauf in Portugal

Wir fanden beide Termine nicht übermäßig anstrengend und es hat auch im Nachhinein gesehen alles gut geklappt. Auch würden wir wieder den Weg ohne Rechtsanwalt wählen, außer es geht um Gebäude. Allerdings hatten wir auch nicht 10 Erben, die im ganzen Land verstreut waren.